Distrato de contratos: como lidar com eles?

Apesar de a crise econômica já estar dando sinais de melhora, sobretudo para o mercado imobiliário, com o crédito reduzido, o distrato de contrato tornou-se algo mais comum para esse setor.

Seja por não conseguir o financiamento nos bancos (que acabaram segurando um pouco as rédeas diante do atual cenário econômico) ou pela perda de um emprego, diversos consumidores tiveram que devolver seus imóveis por não terem condições de quitar o saldo na entrega das chaves.

Para que tenha ideia, levantamento da agência Fitch mostrou que, de cada 100 imóveis vendidos, 44 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015, quando a crise econômica brasileira começou a dar as caras de forma mais severa.

Mas como lidar com essa situação? Antes de tudo, é importante saber que o contrato de incorporação imobiliária é um contrato de consumo e, como tal, está dentro dos preceitos do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Ele também é regulado por lei especial, a Lei 4.591/64, que trata da compra e venda da casa própria e que é irretratável.

Entretanto, essa lei especial de 1964 não regula o tema distrato, que voltou a ser discutido por conta do grande número de devoluções de imóveis pelos compradores. Ainda segundo o levantamento, as maiores empresas de incorporação do país registraram, em 2015, perto de 50 mil distratos ou desistências – um aumento de 10% em relação a 2014. 

Por isso, o problema acontecia quando o consumidor resolvia devolver o imóvel por não conseguir mais pagá-lo e exigia reembolso da quantia que já dispensou, pois as construtoras e incorporadoras não eram obrigadas contratualmente a ressarcir nenhuma quantia.

No entanto, diante dessa situação, um novo acordo foi negociado entre órgãos representativos do setor imobiliário, o Ministério da Fazenda, órgãos de Defesa do Consumidor e a justiça. Agora, há um padrão em caso de distrato do contrato de compra e venda de imóveis.

E, além disso, as incorporadoras passaram a inserir uma cláusula de distrato nos contratos, sendo uma forma de evitar prejuízos para empresa e comprador.

Direitos do consumidor

Mesmo estando inadimplente, é possível pedir o cancelamento do contrato, que deve ser formalizado por escrito. No entanto, o distrato para extinguir as obrigações de um contrato anterior deve ser solicitado até a entrega das chaves. Após isso, como o consumidor toma posse do imóvel, não é mais possível devolver o bem à construtora.

Ao desistir da compra por não conseguir arcar com a despesa, você não pode perder todo o dinheiro que pagou. O que deve acontecer é a construtora receber o imóvel de volta e devolver no mínimo 75% do que foi pago pelo comprador, isso em uma única parcela.

Esse valor retido pela construtora leva em conta a multa e as despesas administrativas. No entanto, em alguns casos, a empresa tenta reter mais de 25% do valor pago. Se isso acontecer com você, o indicado é recorrer à justiça e não assinar o acordo.

Quando o cancelamento acontece por culpa da construtora, no caso de atraso na entrega do imóvel, por exemplo, a devolução do valor deve ser de 100% e com atualização monetária. Pela lei, a construtora pode atrasar a entrega em até 180 dias.