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Existem várias realidades sob a ótica dos dois polos envolvidos - locadores e locatários - que não podem ser pasteurizados numa única fórmula reflexiva da estabilidade nas relações locatícias na perspectiva do prazo de vigência.

Em regra, quem oferece imóvel para alugar é investidor do mercado imobiliário, o que não significa o engessamento de seu patrimônio naquelas unidades que possui, sendo comum a busca de ganhos pela venda de imóveis valorizados, bem como a compra de outros com potencial de valorização, às vezes até mesmo pela introdução de algumas benfeitorias.

Por outro lado, quem aluga um imóvel não tenciona necessariamente ser inquilino pelo resto da vida, sendo natural o sonho de ter sua própria moradia ou de adquirir uma compatível com suas necessidades, para o que, por vezes, precisa desfazer-se de outra de menor valor ou buscar financiamento através de agente do sistema financeiro da habitação.

No caso do investidor, ele é inibido de alugar quando seu intento a curto prazo é na verdade vender a unidade, considerando que a lei impõe o prazo mínimo de 30 meses de vigência do contrato, fora as hipóteses de aluguel por temporada, que se ajusta apenas a determinado padrão de imóvel.

Daí a quantidade de imóveis fechados destinados a venda, arcando o proprietário investidor com os encargos e gastos de manutenção, desestimulando novos investimentos e ampliação da carteira.

Com isso, perde a indústria da construção civil, maior fonte de empregos do país.

Já aquele inquilino que almeja a compra de um imóvel de acordo com o seu perfil ou necessidade, vê os recursos destinados à locação consumirem sua poupança ou renda, atrasando a concretização de seu maior sonho. Ele precisa morar, mas gostaria que fosse no seu próprio, e naquele que satisfaça suas expectativas, e, muitas vezes, não dispõe imediatamente dos recursos para adquiri-lo ou não tem a certeza de que encontrou o que buscava.

Para este, a locação pelo prazo de 30 meses pode ser um tormentoso dilema, haja vista o ônus pela multa que terá de suportar se na vigência do contrato aparecer o sonhado imóvel e obtiver os recursos para adquiri-lo, seja por financiamento, seja pela venda de outro que possuía ou pela consumação de ganho esperado para o futuro.

Contemplando tais hipóteses, é possível a criação de um instituto híbrido, intermediário entre a locação e a compra e venda, onde seria esta a intenção final das partes, ao término do prazo razoável de 12 meses, com possibilidade de antecipação, e em que os aluguéis pagos no período seriam abatidos do preço ajustado. De outro modo, se não exercida a opção e não consumada a venda, além do recebimento de aluguéis no período e desoneração dos encargos incidentes sobre o imóvel, faria jus o frustrado vendedor a um prêmio não superior a três mensalidades, sem prejuízo da imediata reintegração na posse, acaso não ocorresse a voluntária desocupação.

Evidente que este modelo somente atenderia a quem quer comprar, mas não tem como fazê-lo de imediato, e a quem quer vender sem se submeter ao risco de ficar com a unidade fechada por longo período, onerando seu investimento até que apareça um interessado.

O modelo também propiciaria uma espécie de test drive, possibilitando ao adquirente a moradia ajustada às suas expectativas.

Pequeno ajuste na lei para permitir a locação sob condição de compra, que não se confunde com leasing, certamente impulsionaria ainda mais o mercado imobiliário e daria mais estabilidade às locações convencionais.